房地产行业基本上只资历两个发展阶段：鲁莽助恒久和稳按期。
鲁莽助恒久，正如其名，是指新址大略快速建成并顺利销售的阶段，也即是阛阓上的供不应求；而稳按期则是新址销售遇冷，阛阓出现供过于求的情况。到了2024年8月底，已有7.3亿泛泛米的新址未能售出，淌若这种趋势握续到年底，这一数字将达到10.9亿泛泛米。
这个数据有多严重？
追想2011年，全年世界的房屋销售总量也仅此数。
这样的压力下，东谈主们担忧昔时的去库存策略是否会重现。我认为基本上不会，原因很省略，那即是“已无期间布景”。
尽管有宽阔存货需要销售，我并不太惦念这少量，更让我担忧的是其他问题。
01
房价真的有底线吗？
我之前还是屡次提到，以2014年中国15.5亿泛泛米的住房需求为基准，到了2024年天然需求有所减少，目下还剩9.4亿泛泛米，但并莫得降至零，仍然有部分阛阓需求。
此外，中国正在积极鼓励保险房的配置，其中一条旅途即是收购未售出的交易住宅。
为什么国度要这样作念？主要有两个方针：
第一，注意阛阓硬着陆，这也意味着房价如实有底线；
第二，优化房市结构，透澈颐养以交易住房为主的发展格式，这是要紧的颐养措施。
想想看，受库存压力影响的城市果然是太多了。
以去化周期为例，18个月是合理的最长周期，但一线城市的去化周期已达19.2个月，二线城市为21.6个月，三线城市更是高达33.1个月，仅靠销售显著是不行的，因此国度必须实施保险房。淌若你长入这少量，你就会领会为什么央行会特等配置3000亿元的保险房再贷款。
况兼咱们还应该领会，保险房有两大上风：一是国度神气，二是不允许参加阛阓畅通。
省略来说，这就径直阻断了老本的炒作通谈。
就在5月底，贵州省会贵阳发布文献明确，保险性住房的价钱约莫为临近交易住房的65%。
这意味着什么？
淌若你的交易住房售价为每泛泛米2万块，那么隔邻的保险房可能只消1万3，这样大的价钱差，哪个斥地商还敢舒缓入市？老本怎么不时炒作交易住房？房价怎么可能飙升？
这简直即是明摆着的策略。
能买保险房的东谈主天然会首选保险房，不可买的只可选拔交易住房。
这样一来，就不错从两头同期搞定库存问题，从而匡助中国房市幸免硬着陆，因此不错明确地说，房价是有底线的。
然则，这个经过中也存在很多问题。
我认为目下保险房发展的一个主要贫穷是资金不及，以致特别短少。
02
中国的保险房发展真的需要7万亿吗？
天然这个数字不是我缱绻的，但我认为是有真理的。
我前边提到过，一朝交易住房的库存逾越18个月就被视为多余。
按这个步骤缱绻，约莫有7亿泛泛米的多余，再确认中国目下新址的平均价钱9900元/泛泛米缱绻，采购这些住房用作保险房如实需要7万亿。
然则，我认为这个缱绻过于夸张了。
原因有两个：一是国度不可能采购通盘的库存住房，二是国度大限度采购会使价钱低于阛阓价。
因此，本体所需资金可能并不需要7万亿，可能是6万亿或者更少。
但不管具体数字怎么，与央行提供的3000亿比拟，差距如实很大。
天然，国度初次提到了这样一句话，“深切意志房地产责任的东谈主民性、政事性。”业内东谈主士认为这标明场地城市无须再担忧，为不时鼓励保险房作念好准备。
03
中国房市畴昔可能会有一个“或然”吗？
这似乎与我之前的不雅点相矛盾，但本体上并不是。
因为我目下说的“或然”是指利率问题，而不是通盘房市，目下还是有这种迹象。
即使是首套和二套房的交易贷款利率下限也被取消了，你还以为这仅仅老例策略么？天然不是，你要长入取消下限的意旨，比如之前银行可能给你3个点，目下可能降到2.8，竞争再浓烈些，以致可能降到2.5。
这彰着是利好音讯，也可能带来一个问题。
公积金是否还有存在的必要性？这对收入不高的东谈主群来说值得深念念。
因为之前广州的某家银行利率还是降到了2.89%，这是一个信号，预示着中国房市可能会有大的变化。
咱们照旧按照80万元的贷款额，30年还清来算，3%的利率下，一年的本息也仅为4万元，这以致比昔时的公积金贷款还要合算，是以我会念念考“公积金是否还有不时存在的必要”。
取消公积金有两个公道，第一是径直普及收入，波折刺激铺张，第二是不错将这部分资金用于发展保险房。
毕竟3000亿与7万亿收支甚远，奈何弥补这一差距呢？
淌若按2023年的GDP数据算，7万亿能径直排在世界第四，仅次于广州的13.5万亿、江苏的12.8万亿、山东的9.2万亿和浙江的8.2万亿。
而紧跟后来的四川唯有6万亿，少了整整1万亿。
酌量到当年配置公积金轨制是为了惠及巨匠，几年前的交易贷款利率高达5.88%，而公积金利率仅为3.25%，公道显赫。但目下商贷利率还是这样低，
公积金还能低到那儿去呢？
总不可是“0利率”，那银行不是要疯了？
这亦然为什么我将“超低利率”称为史诗级策略，亦然或然的要津所在。
这显著是与发展保险房的共同实施相逢迎的，毕竟波及14亿国东谈主的纷乱行业，必须进行多方针颐养。
你对此有何见解呢？